« Ce projet, Atom, est très lié à mon histoire avec Masteos », confie Thierry Vignal. L’entrepreneur proptech a cédé sa première startup, Masteos, une solution d’investissement locatif, à la barre du tribunal de commerce en mars dernier. 8 mois après, il est prêt à annoncer son nouveau projet : Atom. « Un atome, en immobilier, est la plus petite unité d’habitation légale. Le but est de réhabiliter nos micro-surfaces », explique Thierry Vignal. Paris compterait 150 000 micro-logements dont 114 000 chambres de bonnes. « 85% de ces logements sont à l’abandon d’après l’Insee. Cela équivaut à un peu plus d’un million de mètres carrés de fonciers habitables qui sont à l’abandon, en plein Paris », insiste le fondateur et CEO d’Atom.
C’est à ce marché que veut s’attaquer Atom. L’idée : faire l’acquisition de ces micro-logements, avec l’appui de foncière immobilière ou d’investisseurs particuliers, pour les transformer en logements suréquipés et avec un ADN d’hôtellerie de luxe pour offrir une alternative aux hôtels ou à AirBnB aux entreprises et aux travailleurs nomades. « Je me suis penché sur la question d’un cas d’usage où l’on pourrait exploiter ces micro-logements », explique Thierry Vignal. «Il s’avère qu’une chambre d’hôtel 3 ou 4 étoiles mesure 12 à 13 mètres carrés. C’est souvent magnifique. Donc pourquoi ne trouverait-on pas un architecte capable de transformer ses boîtes à chaussures en écrins de luxe, en répliquant les prestations d'une chambre d'hôtel, et rendre ces logements attirants à nouveau ? » Voilà le point de départ d’Atom.
Des micro-logements de 9 à 14 mètres carrés
Cet architecte, Thierry Vignal a fini par le trouver en la personne de Jean-Christophe Orthlieb. « J’ai rencontré énormément d’architectes spécialistes des micro-espaces. J’ai rencontré celui qui a désigné les wagons-lits de l’Orient Express, des architectes de tiny houses, des Tokoÿtes d’hôtels capsules… Et j’ai fini par rencontrer mon cofondateur qui a œuvré spécifiquement dans des cabines de yachts. »
La loi française stipule qu’un logement loué ne peut pas avoir une surface inférieure de 9m2 et une hauteur sous plafond inférieure à 2,20m. « Nous travaillons sur le segment des micro-logements de 9 à 14m2 », précise l’entrepreneur. Atom vise en priorité des studios ou chambres de bonnes avec des vrais WC et accessibles en ascenseur ou en étage bas. Ils sont ensuite transformés en véritable cocon qui reprennent les codes de l'hôtellerie de luxe. Thierry Vignal précise « ce sont des choses simples, la climatisation intégrée, une literie d’extrêmement bonne qualité, un écran plat avec un abonnement aux plateformes de streaming. Nous avons souvent mis un home cinéma avec un rétroprojecteur et des enceintes encastrées dans le mur ».
Le tout complété d’équipements comme un four, un micro-ondes, des machines à laver et des meubles sur-mesure avec des matériaux de luxe, « du Terrazzo, du marbre, de la robinetterie de luxe ». « Cela demande une vraie ingénierie architecturale. »
Les travaux représentent des investissements importants : « pour un 9 mètres carrés, nous pouvons engager 35 000 euros de travaux, ce qui revient à près de 4000 euros au mètre carré », développe Thierry Vignal.
Structurer son propre fonds immobilier
Ces micro-bijoux d’immobiliers sont destinés à des travailleurs nomades, qui ont besoin d’un pied-à-terre, comme glisse Thierry Vignal, pour 2 à 3 jours par semaine. Ils peuvent être aussi utiles aux entreprises qui doivent loger périodiquement certains collaborateurs. « Quand j’étais chez Masteos, nous étions jusqu’à 400 collaborateurs dans plusieurs bureaux en France. Je les réunissais régulièrement à Paris. J’avais très souvent des sujets de logements à traiter. Le premier réflexe c’est l’hôtel ou le Airbnb et ce n’est pas le plus économique. » Atom veut donc être une solution alternative, pour des séjours entre la courte-durée et la longue durée.
« Dès que j’organisais un séminaire, que je regroupais mes devs, que j’embauchais un salarié à Paris, il y a six mois de recherche de location, il faut donc le loger pendant 6 mois, mon conducteur de travaux, à l’époque, qui a été mis dehors par sa femme… il a énormément de cas d’usage ! », énumère Thierry Vignal. Atom prévoit deux canaux de distribution : la location à des particuliers qui souhaitent avoir un pied-à-terre à Paris pour quelques jours par semaine ou par mois, et la location directement à des entreprises qui, ensuite, gèreront en interne l’utilisation de ce logement. Ce sont des baux de longues durées. « Cela revient à 50 euros par nuit. »
Des foncières immobilières ou des particuliers confient leur capital à Atom qui le déploie pour faire l’acquisition de ces micros-bien immobiliers et les travaux. Thierry Vignal assure que le rendement peut aller jusqu’à 7 %. « L’objectif est, rapidement, de structurer notre propre fonds qui collecte de l’argent auprès des particuliers ou des conseillers en gestion de patrimoine pour l’investir dans le produit Atom : l'investissement sur le micro-logement para-hôtelier. »
« Je n’ai pas perdu mon ambition »
Thierry Vignal n’a pas perdu de temps entre la fin de son histoire avec Masteos et son nouveau projet Atom. « Je n’avais pas le choix que de relancer un projet », livre celui qui affirme n’avoir rien gagné avec sa précédente startup. Après Masteos, il souhaite entreprendre différemment. « Ce projet est lié aux blessures que j’en ai tirées. J’ai un traumatisme lié aux structures de coûts importantes, au financement VC. Avec Atom, nous sommes sur un financement beaucoup plus traditionnel et cela a vocation à être auto-financé et rentable rapidement. » De la même manière, l’entrepreneur souhaite garder une équipe restreinte. Ils sont 5 aujourd’hui.
5 micro-logements sont prêts à être exploités et une quinzaine sont en cours de préparation. « Je n’ai pas perdu mon ambition », assure Thierry Vignal. « Mon objectif est d’être leader, en France et en Europe, du micro-living », assume-t-il en soulignant qu’il est à l’origine de ce nouveau terme. « Je vais juste essayer de le faire sans méga-levées de fonds, avec les moyens du bord et un pied devant l’autre. »
